양도소득세율 2021년 대비

양도소득세율에 대해 알아보자 양도소득세를 낼때 보유기간에따라 양도소득세율이 정해진다. 최근 부동산 대책으로 양도소득세율이 개선되었다. 아래 표에 나와있는것과 같이 투기를 막는다는 취지로 단기 양도차익에 대한 세율을 70%까지 올린것이다. 분양권의경우 기타지역에서는 기본세율을 적용했었지만 개선후 2년이상 보유하였더라도 60%의 양도소득세율이 적용된다고 나와있다. 또한 규제지역 다주택자 양도세 중과세율도 인상되었다. 

 

 

 

잘못신고하기 쉬운 사례들에 대해 아래에 글에서 확인할수있다.

양도가액 취득가액 필요경비 공제 감면 비과세등에대해 잘설명하고있다. 

 

 

 

 

 

 

양도가액

고액프리미엄이 형성된 재건축 입주권, 아파트 분양권 등을 전매한 후 양도가액을 축소(다운계약)하여 신고한 경우
납세자 A는 아파트를 5억원에 분양받고 계약금 5천만원 납부후, 1억5천만원(프리미엄 1억원포함)에 양도하면서 프리미엄을 2천만원으로 하여 축소 신고
수용보상금 중 추후 증액되는 보상금을 신고 누락하는 경우
납세자 B는 본인 소유 토지가 국가산업단지에 편입되어 보상금 2억원을 수령하고 양도소득세 신고하였으나, 보상금이 적다고 이의를 제기하여 추가 수령한 5천만원에 대해서는 신고 누락
토지와 건물을 일괄 양도하면서 감정평가 등 합리적인 근거 없이 임의로 안분하여 양도차익 과소 신고한 경우
납세자 C는 토지 및 건물을 함께 5억원에 양도하면서, 양도소득세 계산시 토지, 건물 가액을 임의로 각각 2억원, 3억원으로 책정하여양도소득세 과소신고
※ 토지건물의 안분가액에 대한 기준이 불명확하거나, 기준시가 안분가액의 30% 이상 차이가 날 경우, 기준시가로 안분하여 계산

부담부증여*받고 채무 인수분에 대해 양도소득세를 신고하지 않거나 과소신고한 경우
※ 부담부증여 : 부동산 등 재산을 증여할 때 은행채무 또는 전세보증금 등 채무를 포함하여 증여하는 것으로, 채무액은 증여 재산가액에서 제외되는 반면, 증여자의 채무감소분은 유상양도로 보아 양도소득세 과세대상임.

납세자 D는 3주택자로 子에게 시가 10억원 아파트를 증여하면서, 子는 아파트에 담보된 채무 5억원을 승계하여 채무 5억원 공제받고, 5억원에 대한 증여세를 신고 납부하였고,
D는 채무에 대한 양도소득세 신고하였으나, 조정대상지역에 해당되어 3주택 중과(20%추가과세)대상이나 일반세율로 양도소득세 과소신고

 

 

 

 

 

취득가액

건물을 신축하여 단기간에 양도하면서 취득가액을 환산가액으로 신고하는 경우
납세자 E는 본인소유 토지에 건물을 신축하여 2년이 지난시점에 양도하면서 건물 신축금액에 대한 증빙이 없다하여 환산가액으로 신고
※ 건물을 신축하여 5년이내 양도하면서 취득가액에 대한 증빙이 없다는 이유로 환산취득가액으로 신고한 경우, 환산취득가액의 5% 가산세 부과

국가에서 취득하는 등 실지 취득가액을 확인할 수 있음에도 취득가액을 환산하여 과다신고하는 경우
납세자 F는 15년전에 국가로부터 토지를 취득하여 최근에 양도하면서, 오래전에 취득하여 취득가액을 모른다고 환산가액으로 과다 신고(국가 등 공공기관으로부터 취득한 토지는 취득가액 확인이 가능함)
감가상각비를 종합소득세 필요경비에 산입하고, 양도소득세 계산 시에는 취득가액에서 차감하지 않고 신고한 경우
납세자 G는 부동산임대 사업자로서 상가건물에 대한 감가상각비를 종합소득세 필요경비에 공제하였으나, 추후 상가건물을 양도하면서, 이미 공제받은 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않고 과다신고
할인분양 받은 아파트를 양도하면서 취득가액을 할인 전 분양가액으로 과다신고하는 경우
납세자 H는 2008년 금융위기 이후 미분양 아파트를 5천만원 할인분양 받아 취득하고, 추후 양도하면서 당초 분양가대로 취득가액을 과다신고

 

 

 

 

필요 경비

간이영수증 등 적격증빙없이 필요경비를 공제받은 경우
납세자 I는 아파트 취득후 리모델링 비용 2천만원을 지불하였다며, 사업자로 부터 간이영수증을 받고 필요경비로 공제
※ 필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출 또는 양도비의 경우, 적격증빙(세금계산서, 신용카드·현금영수증 등)이나 금융거래 증빙 등에 의해 객관적인 증빙으로 인정되는 경우에만 필요경비로 공제됨

부동산을 취득하면서 차입한 은행 대출금 등에 대한 이자를 필요경비에 포함하여 신고한 경우
납세자 J는 부동산을 취득하면서 차입한 은행 대출금에 대한 이자(5년간 5천만원)를 필요경비로 부당 공제(대출금이자는 필요경비공제 안됨)

 

 

 

 

 

공제·감면·비과세

도시지역(주거·상업·공업지역)에 편입된 지 3년이 경과된 농지를 자경농지 감면 신청하는 경우
납세자 K는 양도일 현재 주거지역에 있는 농지로서, 주거지역에 편입된날로부터 3년이 지난 농지임에도 전액 감면 신청
※ 양도일 현재 토지이용계획확인원 상 도시지역(주거·상업·공업지역)에 편입된 농지는 도시지역 편입기간중 양도소득은 감면이 일부 배제되고, 특히 시지역(읍·면지역 제외)에 있는 농지 중 도시지역(주거·상업·공업지역)에 편입된날로부터 3년이 지난 농지는 감면이 전액 배제됨

주거용 오피스텔을 주택에서 제외한 경우
납세자 L는 1주택과 주거용 오피스텔을 보유하여 2주택으로서, 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 과세대상이나, 1주택으로 보아 비과세 신청
※ 공부상(건축물대장 등) 용도(상가건물, 오피스텔 등)에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물의 경우 주택으로 봄

허위매매계약서를 작성하여 비과세·감면 배제 대상임에도 1세대1주택 비과세 또는 감면으로 신고한 경우
납세자 M은 분양권을 취득할때 다운계약서를 작성하여 취득하고, 아파트 완공후 2년이상 보유하다가 양도하면서 비과세 대상으로 판단하여 양도소득세 신고하지 않았으나, 취득시 다운계약사실이 확인되어 비과세 배제
※ 다운계약서 등 허위계약서를 작성한 경우 비과세·감면이 배제됨

사업소득금액과 총급여액 합계가 37백만 원 이상인 연도 또는 위탁경영기간을 자경기간에 포함하여 감면 신고한 경우
납세자 N은 8년자경감면 신청하면서, 보유기간 12년중 사업소득금액이 연간 40백만원 이상인 연도가 5개년으로서 이를 제외하면 자경 기간 8년 미달하나 감면신청
※ 소득금액이 37백만원 이상인 연도는 자경하더라도 자경기간에서 제외되고, 직접경작하지 않고 위탁 또는 대리경작한 농지도 자경기간에서 제외됨

양도소득세 감면종합한도를 초과하여 감면 신고한 경우
납세자 P는 한해에 8년 자경농지 감면으로 1억원, 농지대토 감면으로 1억원, 합계 2억원을 한도초과하여 감면 신청
※ 8년 자경 및 농지대토 감면의 경우, 대부분의 다른 감면과 합산하여 연간 1억원, 5년간 2억원한도까지 감면 받을 수 있음